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文 | 李家兴、芦雯

《四川省物业管理条例》（以下简称“条例”）于2021年9月29日经四川第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议修订通过后，于2022年5月1日起正式施行。

条例共分为9章106条，充分结合四川省内实际，全面衔接《中华人民共和国民法典》相关规定，针对物业管理活动中的热点、痛点、难点问题，对原有法规政策进行更新修订，为日新月异的物业活动提供支撑和保障，也对各行政主管部门在物业活动中的职责进行了明确的划分，笔者就条例中新增的亮点内容一一展开解读。

（一）划分

条例确定物业区域划分的规则，将物业服务区域划分的基础修改为“建设用地规划许可证确定的红线图”，并且新增了“规划在先、自然分割、功能完善、便民利民”的原则规定。在这一基础和原则的规定下，分期建设的项目可以划分为一个物业服务区域，住宅和非住宅等不同物业类型的，也可以划分为不同的物业服务区域，物业服务区域的划分更加灵活以及人性化，更加有利于和谐社区的建设。

（二）调整

对已投入使用但未划分物业服务区域的，或者已经划分物业服务区域需要调整的，条例也新增细化了详细的程序，赋予业主共同决定的权利。

（三）配置

1、业主委员会用房一直是业主和物业公司之间普遍存在争议的问题，对于这一矛盾，条例中就明确了建设单位应当配置业主委员会用房，以及应当在建设工程规划许可证附件图中载明面积，并在办理不动产登记时应当注明室号。

2、条例新增规定要求建设单位配置邮件和快递送达设施，提升了对业主居住环境的要求；还要求配置老年人活动场地，体现了对老年人的人文关怀。

3、随着新能源汽车的蓬勃发展，条例也紧跟社会发展趋势，新增要求为安装停车充电基础设施预留场地、空间，配置相应的接入条件，但该条具体实行机制还有待在实践中进行探讨。

（一）业主

1、条例对业主的内涵做出了更为科学的延展，新增了3类特殊情况的规定，除业主外，也增加了居住权人的相关规定。

2、条例第十九条用“业主共同决定事项”替代了旧条例中的“业主大会履行职责”，对其进行细化并新增了五点属于业主共同决定事项的内容，例如“在物业服务区域公共空间安装个人身份和生物特征识别设备”等。

3、条例对业主在物业服务区域内的禁止行为做出规定，并首次规定了对做出违反行为的业主的处罚措施，规范业主使用物业服务区域的行为。

（二）业主大会

1、一个物业服务区域应当设立一个业主大会，分期开发的物业服务区域，符合条件的也应当召开首次业主大会会议，条例第二十五条对建设单位申请设立业主大会的流程和应当提供的资料做出了相应的规定。

2、对于建设单位逃避义务导致迟迟未能设立业主大会的，条例做出了新的规定，可由二十名以上业主联名向物业所在地街道办事处提出书面申请，降低了业主联名的门槛，并规定了相应的处罚条款，便于业主后续维权。

3、条例第二十六条确定了街道办事处为指导成立业主大会筹备组的责任主体，对街道办事处规定了时限要求；在筹备组成员中新增了社区（村）党组织、辖区公安派出所，增加各方力量更加有利于筹备组的成立及工作推进；降低了业主代表人数占比比例，扩宽了业主代表产生渠道。

4、结合实际，对于业主大会筹备组在工作开展中可能遇到的问题，条例也一一新增了规定。明确了自然资源、住房城乡建设等有关主管部门应当依法予以协助的义务，避免由于开发商的不配合，导致无法查询建筑物面积，核实业主身份等事项。细化了新建物业和老旧小区等会议筹备经费的来源，规定了县（市、区）人民政府可以给予补助，也对开发商拒不承担筹备费规定了处罚措施，给筹备组的工作开展提供了保障。

5、为防止业主大会形同虚设，条例规定业主大会每年至少召开一次定期会议，对不按时召开会议的，二十名以上业主联名即可请求街道办事处（乡镇人民政府）责令限期召开。

6、在业主表决方面，条例要求主管部门建立全省统一、分级管理、无偿使用的电子投票表决系统，解决业主表决的难题。

（一）业主委员会成员

1、条例首次规定了业主委员会成员的消极条件和候选人的产生方式。

2、条例对业主委员会及其成员设置了9条高压线，并新增了处罚条款，严重者可构成刑事犯罪，加大了监督处罚力度。

3、条例新增了业主申请罢免业委会成员的程序，经符合条件的业主联名，可以向业主委员会提出罢免建议，也可以直接街道办事处（乡镇人民政府）提出罢免建议。

4、条例新增了业主维权渠道，明确了行政主管部门的职责，规定应当在三十日内处理业主投诉，有效的加强了业主大会、业主委员会的监督。

5、当业主委员会成员资格终止或者被罢免导致成员不足总数的二分之一时，二十名以上业主联名可以书面向街道办事处（乡镇人民政府）要求组织提前换届，条例明确此时街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开业主大会会议，选举新一届成员。

（二）业主委员会

1、条例对业主委员会产生后的备案及后续刻章等工作进行了细化，并首次规定应当办理业主大会社会信用代码登记。

2、对业主委员会应当向业主公示的资料和情况，条例进行了新增列举，并且在之前按期的基础上做了进一步的明确，对其公示的方式和期限都进行了详细规定，以此更好的保障业主的知情权。

条例对物业服务人新设定和增加了一系列的义务，同时针对前期物业服务及物业退场中的难点问题进行了细化规定，并且设立了相应的处罚条款保障规定能够有力的执行，破解了物业服务人违法惩戒无法可依，促使物业服务人规范自身管理，提升物业服务质量，做到真正的服务业主。

（一）公示义务

条例对物业服务人新增了公示义务，同样也规定了公示的方式及期限，并设立了相应的罚则。

（二）约束规范

对物业服务人新增了禁止性行为的规定，对物业公司采取停止供水供电催交物业费等管理过程中的不合理行为进行了约束，完善了相应的违法行为法律责任，促使物业服务人规范自身管理，解决物业服务人成为小区“霸主”的问题。

（三）物业合同

规定建设单位必须采用招投标的方式选聘前期物业，没有例外情形，并且签订前期物业服务合同的期限最长不超过两年，结合第二十四条规定，前期物业服务合同到期前九十日或者前期物业服务合同依法解除的，应当召开业主大会，否则将会遭到罚款。

（四）赔偿责任

首次规定了物业服务人和建设单位的查验赔偿责任，同时规定了查验后公示期限，压实物业承接查验责任，解决建设单位与物业服务人在物业承接查验中恶意串通、弄虚作假，侵害业主利益的问题。

（五）保管义务

首次规定物业服务人应当建立并妥善保存档案和资料，否则将面临罚款。

（六）退场交接

对物业服务人退场，明确业主未交物业费等纠纷为禁止拒绝退场的理由，对物业服务人拒绝退场和移交资料档案做出了包括两年内禁止承接项目的严厉处罚规定，解决退场难和新旧物业交接难的问题。

（七）服务方式

条例将自行管理方式归入物业服务人的范围，首次详细规定自行管理的细则，给予业主关于物业服务方式选择的更多自主权利。

（一）共有部分

条例在对小区共有部分的开展经营活动和及取得收益部分，极大程度上规定业主自治，在此前提下对政府部门的监督进行了强化。

（二）维修基金

条例对需要立即对物业共有部分进行紧急维修、更新、改造的紧急情况下，相关主体未及时提出申请时，首次规定了政府部门代为使用维修资金进行维修的代位权。

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