设计、融资、引职业队，一老球馆11.5亿美元重生的复盘

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设计、融资、引职业队，一老球馆11.5亿美元重生的复盘

2023-07-03 21:00:55

西雅图中心体育馆位于西雅图市以北地区的西雅图中心，最早因1962年世博会而新建。它最为人所熟知的身份，是1967-2008赛季作为NBA球队西雅图超音速队（俄克拉荷马城雷霆队的前身）的主场，随着2008年超音速队离开西雅图，这座体育馆也渐渐失去了往日的活力。

跟着一起失去的还有体育馆的冠名赞助费，体育馆在1995年成功将冠名权卖给了KeyBank，为期15年。由于KeyBank同时也是超音速队的赞助商之一，由于超音速队的离开，品牌曝光度随之下降，KeyBank想在合作期内重新调整冠名赞助金额，经协商一致后，KeyBank和西雅图市重新签订了一份为期2年（2009.1.1-2010.12.31）的新协议，协议中的赞助金额由原先每年250万美元下降到每年30万美元。新协议到期后，KeyBank没有再对冠名权进行续约。

超音速队离开的原因和政府无法提供满足球队要求的体育馆直接相关。2006年，当时球队的老板是星巴克创始人霍华德·舒尔茨，在舒尔茨接手的日子里，球队遭受了严重的经济损失，这导致他转向政府寻求公共资金资助，以建造一个更新、更现代化的球馆提高俱乐部收入。在未能与西雅图市就2.2 亿美元公共资金扩建西雅图中心体育馆达成一致后，舒尔茨动了出售球队的念头。

2006年，一位俄克拉荷马城的商人贝内特用3.5亿美元的对价从舒尔茨手里收购了超音速队，贝内特承诺将尽自己最大的努力让球队留在西雅图，但前提是能在西雅图郊区新建一座现代的球馆。在未能获得5亿美元公共资金来为球队建造一座新的郊区球馆后，贝内特于2008年正式决定将球队迁至俄克拉荷马城。当然，NBA业内也有一个很流行的说法，贝内特从来就没想过把球队留在西雅图，俄城是他的家乡。

两次动用公共资金为球队建设“新家”受阻，最大的障碍来自于西雅图对公共资金投向职业体育俱乐部有明确的投资回报考量。2006年西雅图选民以74%的赞成票通过了一项倡议，该倡议要求西雅图市对职业体育组织提供的设施价值必须大于等于所提供设施的公允价值，而公允价值通常被视为不低于30年期美国国债的回报率。也就是说，不论是舒尔茨的扩建方案还是贝内特异地新建方案，如果需要大量的公共资金投入，每年球队就需要用更多的钱去承租公共体育设施，以满足对公允价值的考量，这就成为了球队和城市暂时无法调和的矛盾，也可以说是逼走超音速队的直接导火索。

超音速队离开后，西雅图中心体育馆经历了不温不火的几年，虽然也举办了一些大型赛事，但显然无法满足西雅图作为一座国际级城市的雄心，何时能重现往日的荣光？时间来到2016年，西雅图市政府决定针对西雅图中心体育馆更新改造方案进行公开招标，招标文件里提出了以下七点想要实现的目标：

• 提供一个世界级的竞技场，以吸引和呈现音乐、娱乐和体育赛事，包括NBA和NHL赛事；

• 提供的项目设计和场馆运营的方式应与所在地区和邻近社区相结合并加强其联系，并符合城市设计框架；

• 在最低限度的公共财政参与下，实现项目的设计、开发、拆除(如适用)和建设；

• 为项目提供成功和可持续的运营，使其成为一个世界级的场所，同时满足公共财政对运营阶段的参与最少；

• 减轻因项目建设和后期运营所造成的交通运输影响；

• 以对工人公平并符合城市种族和社会正义倡议的方式提供项目建设和运营；

• 提供的项目设计和场馆运营要与西雅图中心片区进行整合，为西雅图中心的活力做出积极贡献。

项目吸引了两家联合体来进行投标，分别是Oak View Group（后称OVG）和Seattle Partners（后称SP）。SP由著名场馆开发运营公司AEG和西雅图当地专门从事PPP业务的Hudson Pacific Properties共同组成。而OVG则是一家成立一年左右（2015年10月成立）、从事体育&娱乐的咨询、开发和投资公司，由于成立时间短，OVG在当时甚至都没有任何业绩。

这种牌面上看似差距悬殊的对决，但结局却让人意想不到。深入了解OVG后发现，它的创始人Tim Leiweke（后称Tim）曾经担任AEG总裁兼首席执行官长达13年，参与了众多场馆项目的开发，比如斯台普斯中心、堪萨斯城的T-Mobile 中心以及伦敦的O2，他还先后担任了很多职业体育联盟的俱乐部总裁职务，是美国著名的体育高管，2015年他成立OVG，并成为它的首席执行官。这是一场老AEG人独立门户后对老东家的正面对话。

Tim的团队旨在西雅图打开他们新的事业版图，他们深知自己的劣势，但充满了决心，也志在必得。设计方面邀请了著名的场馆设计公司POPULOUS来操刀，POPULOUS是新热刺球场等一众新球场的设计方，今年女足世界杯有一半的球场设计也来自于他们，有着极其丰富的经验。融资方面，Tim团队施出大招，他们规避了第91号倡议，决定采取私人融资而非争取公共资金的形式，这是OVG和SP团队在方案上最大的差异。Tim也发动一切可以发动的资源，承诺为西雅图再带去一支职业顶级球队。由于在设计、融资和球队引进方面，OVG拥有充满竞争力的提案，这也使得他们最终赢得了这场方案比选的胜利，成为了西雅图中心体育馆更新改造的开发团队。

接下来，我将为大家深度复盘，OVG和SP在设计、融资等方面双方方案的异同，以及OVG胜出的关键。

关于设计

1、改造的方式。OVG提出了一个更像复建的方案，即原址进行拆除重建，地下空间不仅要下挖，而且地下的整体外轮廓都要进行扩展，最终的总建筑面积达到7.4万㎡，是之前的一倍左右。复建的好处是不受原来的空间结构限制，能够彻底的实现各种功能的改造。SP的方案则像是一个扩建方案，大部分的主体结构都不动，只对球场南边的区域进行扩展，以满足使用的要求。但这种扩建，主体还是保留了原来的结构，使得设计上显得“束手束脚”，很难施展开来。这也是方案比选中，比选小组认为OVG的方案更甚一筹的原因之一。下图一展示的是两个方案与老体育馆的前后对比图。下图二展示的是体育馆从1962年到现在的剖面变化情况。

2、冰篮转场的座席布置。由于体育馆是按NBA和NHL的标准打造的，冰球场地大过篮球场地，如何布置座席来填补冰篮转场时出现的空白也成了此次方案比选的关键。OVG选择了可伸缩座椅，举办篮球比赛时，伸缩座椅全部拉出来，这也能创造出更多视野很好的观赛座席。SP选择了便携式的地板座椅，比选小组并不认可这样的方案，跟可伸缩座椅相比，便携式地板座椅将牺牲掉很多优质的观赛区域，不够经济。

3、大屋顶的遗产保护。老体育馆的大屋顶从1962年建成以来就一直被保留，已经成为西雅图的一种城市记忆，大屋顶也列入了当地的遗产保护名录。OVG虽然采用了复建方案，但100%保留了原来的大屋顶，他们提出的方案是在施工过程中将重达4400万磅的屋顶吊起并悬挂在场地上方，通过临时搭建的结构进行支撑，然后在屋顶之下开展施工作业，听起来这是一个疯狂的想法，但最后的结果是OVG确实是这样实施的，虽然付出了成本超支的代价。由于SP选择的是一个扩建方案，在前文中提到，他们是往南进行了扩展，由于没有进行下挖，所以屋顶必须也同时向南进行延伸，这就导致他们无法像OVG一样100%完整保留大屋顶，这样的方案可能会在遗产保护的考核项上扣分。

4、与邻近社区的联系。这一点SP要比OVG做得更好，由于体育馆南侧是一所大学，比选小组希望体育馆的改造更新也能惠及所在社区，但OVG的方案更多的是考虑场馆设计本身，而并没有从社区激活的角度来进行整体设计。SP在项目所在区域规划了很多艺术文化类的线路将体育馆和周边社区进行串联，虽然比选方案中并没有更多的展开，但该理念还是得到了比选小组的认可。

总的来说，OVG针对体育馆本身的设计方案比SP要更大胆，由于复建方案比扩建方案受到的约束要相对较小，设计方案便能更好的将经营思路贯彻到位，不破不立才能重获新生。

关于融资

OVG和SP当时提交的投资额分别是5.64亿美元和5.21亿美元，OVG略高一些，针对各自提出的投资额，双方又分别提交了一份融资方案。

OVG的融资方案是：

• 所有者权益：2.77亿美元；

• 私人贷款：1.97亿美元；

• 历史税收抵免：0.5亿美元；

• 城市增量税收再投资：0.4亿美元。

SP的融资方案是：

• 所有者权益：2.71亿美元；

• 城市债券融资：2.5亿美元。

在所有者权益方面双方差距不大，最大的差异来自于余下的资金都是从何而来，我们先抛开OVG提出的历史税收抵免和城市增量税收再投资两个细项不管，余下的大头，OVG采用了私人贷款，而SP直接寻求了公共资金的资助，这也是场馆开发中比较常见的两种融资选择。

在很多地方，兴建体育场馆通常能获得一定的公共资金资助，政府通过发行债券或类似债务的方式资助场馆项目开发。洛杉矶市在1998年为斯台普斯中心提供过7000万美元的资金，这笔资金被用于收购拟建场地周围的土地，并进行场地准备工作（拆除、设施搬迁等），在这笔资金中，1200万美元是直接拨款，其余5800万美元来自市政债券收益和市政储备基金。一些与项目相关的收入（比如停车场收入）被确定为偿还城市债券的来源，除此之外还有一些与税收相关的收入也作为还款的来源，比如堪萨斯城在2007年为建设T-Mobile Center提供了2亿美元的资金，偿还来源为全市范围内的汽车租赁税。休斯敦市政府为BBVA Compass体育场的建设提供了2000万美元的公共债券，这些债券则由体育场项目所在的重建区内产生的财产税增量收入作为还款来源。

SP提议的拟发行2.5亿美元30年期债券将是西雅图历史上规模最大的城市债券。按照SP提供的财务模型，第一年的债务偿还额将为1125万美元，每年按2.58%的速度增长。而第一年的偿还来源有：1）城市增量税收:360万美元（年增长2.9%）；2）每张门票里包含的设施费:390万美元（年增长2.3%）；3）SP提供的租金:500万美元（年增长2.0%），总计1250万美元，可以基本覆盖债务偿还额。如果租金和设施费的支付以及城市获得的增量税收收入不能完全满足城市对城市债券的年度偿还义务，SP将向城市支付该差额金额，即对这部分差额进行兜底。

由于要依靠收入来偿还债务，比选小组对预计收入的可行性进行了深入分析。初步认定某些收入来源的可持续性会是一个重大问题。由于招标文件中提到希望尽可能的降低公共资金的投入，因此SP的融资方案可能会面临比较大的风险。

OVG的方案则针对1.97亿采取私人贷款进行融资，这是两者最大的不同。OVG计划与知名投行高盛合作，融资预计将分两步来进行。第一步将先发行一个5年期的工程贷款，该阶段高盛将采用银团贷款（syndicate）模式，该模式是由获准经营贷款业务的一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参与组建一个银行集团，并采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式，高盛就是这家牵头行。这种方式有筹款金额大，贷款期限长、分散贷款风险、筹资时间短，费用合理等优势。高盛曾经为萨克拉门托国王队和密尔沃基雄鹿队的球馆项目提供过这种方式的工程贷款，在这个领域拥有丰富的经验。工程贷款的结构预计将允许OVG在整个施工期间按月提取贷款，这将降低施工期间的利息成本。该贷款的最终期限预计为5年，并可在任何时间提前偿还，不需支付罚金。第二步是发行一个25年的长期借款融资。在场馆开业时或者开业前，工程贷款将在私募债券市场进行再融资。长期借款融资预计将以单一利率定价，预计这些债券将出售给私募债券投资者(通常是人寿保险公司等，如NY life和MetLife)，他们是体育场和竞技场融资市场的定期参与者。

OVG融资方案中提到的历史税收抵扣概念，它其实是一项间接的联邦补贴，用于资助历史建筑的修复，对符合条件的支出提供 20%的税收抵免。虽然OVG似乎有能力获得这些税收抵免，但OVG仍然显得比较稳健，它承诺先提供5000万美元的股权，从而消除无法及时获得抵免所带来的风险。虽然没有要求政府通过发行债券的方式进行融资，但OVG还是建议在项目的最初期限内，将来自场馆开发带来的增量税收收入中的4000万美元再投资于该物业。对于增量税收的超出部分，双方进行比例分成。

OVG的融资方案的一个主要优势是，它不需要预先引入公共资金(即不发行债券)，这也充分响应了招标文件中的相关要求。OVG也承诺设立资本储备基金，用于建筑物的维护和资本改善。球馆建成后，他们将首先出资100万美元，然后每年再追加100万美元，直到达到500万美元为止。

关于球队引进

从结果来看，OVG和西雅图海妖队（NHL的第32支球队）共同出资组建了新场馆经营主体，持股比例为51：49，OVG占大股，西雅图海妖队成为了新体育馆的常驻球队。在西雅图市极其迫切的希望重新引进一支NBA或NHL球队的背景下，OVG成功的帮它实现了这一目标。

早在2017年12月西雅图市正式与OVG就重新开发西雅图中心体育馆项目签署合作备忘录后不久，NHL理事会就一致投票批准了西雅图扩张特许经营权的申请，当时NHL只有31支球队，再补充一支球队来平衡赛程也变得理所当然。如此快的速度获得批准，OVG想必谋划已久。

而OVG的创始人Tim为了能让这个项目按照自己可控的方向发展，甚至找来了他的亲弟弟Tod，希望两兄弟一起重仓西雅图。60岁的Tod现在是西雅图海妖队的CEO，和他哥哥一样也是一名美国体育行业的高管，曾担任过NFL的COO以及MLS、NBA、NHL中多个俱乐部的高管，两兄弟曾经同时在NBA和 NHL联盟中的不同俱乐部工作过，但从未在同一支俱乐部效力，如今两兄弟因为西雅图也算走到了一起。NBA这些年也一直在探讨扩军的可能性，西雅图是联盟眼中优先级很高的候选城市。

这座新体育馆于2021年10月第一次对外开放，最终的造价也比预期翻了一倍，达到11.5亿美元。亚马逊购买了这座体育馆的冠名权，金额预计在20年3-4亿美元左右，这座球场被命名为气候承诺球馆，亚马逊方面给出的解释是希望以此作为应对气候变化的定期提醒。经过改造的气候承诺球馆，预计每年将举办 200场活动，其目标是到2024年清除一次性塑料。除了在其冰系统中使用再生雨水外，这个拥有18100个座位的竞技场将完全由可再生电力供电，其中一些将由现场太阳能电池板产生。目前这座场馆已成为世界上第一个获得国际生活未来研究所净零碳认证的竞技场。

在SP最后写给西雅图市关于退出项目竞标的说明函中他们提到，他们是从实际出发才提出这样一种融资方案，并严重质疑竞争对手OVG对于项目的交付能力。Tim作为老AEG人在这场与老东家的正面交锋中取得了胜利，他甚至拉上了自己的亲兄弟一起重仓这座城市，飙升的投资意味着巨大的资金压力，私人贷款带来的是比公共债券更高的资金成本，浸淫美国体育产业数十年，经历过无数场馆开发运营项目的两兄弟能否开着这艘航空母舰继续披荆斩棘，我们也拭目以待。

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