视角丨我国业主委员会行为异化的类型化研究之业委会行为异化的原因分析（一)
全文2932字 | 推荐阅读时间5mins文 | 肖秀
关于业委会行为异化的原因，主要为体现在制度层面与非制度层面的原因，而其中导致业委会行为异化的制度层面的原因主要体现在以下几个方面：
01业委会上位组织体的法律地位缺失业委会是一个执行机构，不是具有独立民事主体地位的组织体。它由全体业主选举产生，根据业主大会的授权实施物业小区管理职责，处理小区公共事务。由于业主大会是权力机关，一年召开一次例会，只有业主开会时才设立，并非常设机关，这就需要业委会来贯彻落实业主大会的决议事项，维护全体业主的利益。但业委会并不是一个独立的法律组织体，由全体业主组成的业委会上位组织体才是。从逻辑上来说，应当先有独立的民事主体，再有其权利意思机关与执行机关。业主大会与业委会之间是两个平行的主体，共同为业委会的上位组织体发挥效用。当作为基础的独立的法律组织体没有被明确时，其执行机构的功能运行毋庸置疑会受到影响，这就好比于一个人只有肢体手或脚，却没有这个人本身，势必是不能够行走的。
现有法律文件中业委会上位组织体的法律地位缺失。2003年的《物业管理条例》和2020年通过的《民法典》，其内容都涉及到了业主、业主大会以及业委会的具体权利义务等。除此之外，最高人民法院对关于业主共同利益和物业管理纠纷等案件以司法解释的形式作出了较为详细的规定。两部位阶较高的法律文件和司法解释在一定程度上都涉及到了业主大会和业委会等组织机构。即使现有法律已经提及到了业主大会和业委会的法律地位，却没有明确业委会上位组织体的法律概念及其独立的民事主体地位。业委会上位组织体的法律地位应当是业主实行自治管理的基本前提，它承载着许多功能，若不明确业委会上位组织 体的法律地位，业主自治就难以进行，业委会的运行也会随之受到极大的影响。
实践中，由于业委会上位组织体的在实体法中法律地位缺失，导致业委会在涉及相关诉讼案件时，业主的群体利益不能得到保障。例如，当业主合法权益被侵犯时，业委会能否作为法律主体以自己的名义参加诉讼？在“泸州市天诚物业公司、合江 县利城半岛小区业委会物业服务合同纠纷案”中，利城半岛小区业委会作为原告，要求被告泸州市天诚物业服务有限责任公司移交在服务合同中分项清算预收代收费的相关资料和物业服务所必须的相关资料，一审和二审都认为业委会能够以自己的名义参加诉讼。但在“海南安居乐公司与亚澜湾业委会及晋发房地产公司物业服务合同纠纷案”中，儋州市亚澜湾业委会是原告，要求被告海南安居乐物业服务有限公司退出儋州市亚澜湾小区、办理物业管理用房等相关移交手续等。一审法院认为，业委会作为业主大会的执行机构，是本案适格原告。二审法院认为，业委会只有在业主大会作出决定明确授权其提起诉讼，其才能代表亚澜湾业主提起诉讼，最后亚澜湾业委会被驳回了诉讼请求。以上两个案例都与业委会的上位组织体地位缺失相关联，导致了业委会的诉讼资格不明确，以致业委会在维护业主利益时，各地法院在诉讼程序中践行方式不一致。
02业委会自治规则不健全业委会自治规则是指由全体业主或业主大会按法定程序制定的规范业委会行为的规范。它具有自治性、区域性和准法性特 征，效力位阶低于法律法规，是仅适用于社区内部的规范性文件。它们对业委会的运行起着至关重要的作用，其不健全之处表现在：
第一，《业主委员会工作手册》等自治性文件缺失。目前，我国业委会自治性文件主要是《管理规约》（简称《规约》 ）以及《业主大会议事规则》（简称《议事规则》）两部文件。其中，《管理规约》对小区全体业主都有约束力，是业主召开业主大会签订的自治性行为规则。其采用书面形式，内容主要包括遵循善良风俗、不损害他人合法权益、管理物业小区的基本事项、业主应当享受的权利和承担的义务以及违反准则所应受到的处罚等。《议事规则》是业主大会进行社区各项工作的行为规则和依据，内容包涵业主的权利与义务、选聘物业公司的程序、调整社区物业管理费用、监督大修基金的使用、选举业委会 成员以及业主代表、管理监督社区公共收益、编制业主代表及业委会委员的职责和候选资格、制定业主大会与业委会的规则等多个方面。实践中，各地区规制业委会行为的文件多数是参考当地的政府相关部门制定的《业主大会和业委会议事规则》，例 如深圳市就采取了这样的做法，颁布了示范文本。文本内容涉及到了业主大会的权利义务以及业委会的相关职责，这使得对业委会的规定没有针对性，缺乏《业主委员会工作手册》等专门的业委会自治性文件详细规定其成立的宗旨与范围、组建情况、业委会委员的权利与义务、各委员的岗位职责划分、选举及罢免的办法、业委会各项工作制度的建设（包括业委会委员培训制度、信息公布制度、档案管理制度、公章管理制度等）、工作经费的来源、办公地点的设置以及解散事由等具体办事规则。
第二，现有自治性文件的内容不够详细。例如我国2020年《深圳市议事规则》示范文本中对维修基金涉及较少，尤其是业委会对维修基金的审核、账目核对与公布等职责更是没有规定。只有第六条第七项从业主大会有筹集和管理使用维修基金的决策权以及第十七条第四项业委会组织和监督维修基金的使用，提及到了维修基金，这就造成业委会监督维修基金使用的职责范围不够明确，容易利用职务之便私自动用资金，出现谋取私利的异化。因此，有必要细化其规定，明确资金的使用程序、账户 的设立、注销条件以及业委会涉及的职责等。
03业委会的监督机制不完善没有监督的权力不可避免会沦陷，以致膨胀与腐败。业委会成员自我约束力低，监督机构缺失、业主监督虚无、外部监督虚设是业委会行为异化的另一重要原因。监督机制不完善致使业委会行为异化，并且业委会行为异化时也无监督机制予以追问与矫正。业委会监督机制不完善之处主要体现在：
第一，业主自治组织内部无监督机构。日本在社区自治中设有理事作为监督机构，以规范执行机构的行为。业委会是我国业主大会的执行机构，应该受到监督。但业主大会并非常设机构，平时业主只在必要时才召开会议，这让监督力量变的更为薄弱，业委会行为异化似乎理所应当。此外，一个组织的良性运行要求其成员必须具备自觉性和自律性，但根据奧尔森理论，一个有理性、追求自身目标最大化的人是不可能彻底做到自律的。因此，只靠业主个人实现监督行为是比较不现实的，应当设置监督机构规制业委会的行为，没有完善的监督机制很可能造成业委会滥用职权，使业主大会对业委会的监督会流于形式。
第二，业主监督虚有其表。在一栋建筑物中，业主是建筑物的所有者，按照法律规定享有监督业委会工作的权利，配合业委会工作，促进业委会良性运作。但在实际操作中，单个业主想要实现监督业委会的目标，有一定难处。一方面，与物业企业、开发商相比，业主个体力量有限，不能与之抗衡；另一方面，业主监督业委会时，需要联合多位业主开展工作，这就要求其他业主积极配合，也会占用业主本人的大量时间和精力，让业主不愿意实施监督行为。
第三，外部监督机关效果不理想。房管部门可以监督业委会的工作，但一方面房管部门所辖区域内的小区较多，对业委会的监督工作量很大，这就让相关部门不能有效行使监督权；另一方面物业公司和开发商因内心欲求不满，便借助公权力的“手 ”，对相关政府部门行贿讨好，使得监督更是难上加难。
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基础设施建设与建设工程，知识产权，争议解决
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